Affrontare una situazione di abuso paesaggistico rappresenta una delle sfide più complesse e delicate in materia edilizia in Italia. La normativa, estremamente rigorosa, tutela in modo stringente i beni paesaggistici e prevede limiti, requisiti e sanzioni ben precisi per chi interviene senza le dovute autorizzazioni. Comprendere l’iter per la sanatoria paesaggistica, i costi effettivi della procedura e le multe aggiornate è essenziale per chi si trova nella necessità di regolarizzare una difformità edilizia realizzata in area vincolata.
Che cos’è la sanatoria paesaggistica e quando è possibile ottenerla
La sanatoria paesaggistica (o autorizzazione paesaggistica in sanatoria) è una procedura eccezionale che consente di regolarizzare interventi già effettuati in assenza di autorizzazione paesaggistica nelle aree sottoposte a vincolo. Il principio che regola questa fattispecie è la straordinarietà: la sanatoria non è sempre concessa, ma solo quando l’intervento risulta, a posteriori, valutato come compatibile con il contesto paesaggistico dalle autorità preposte.
La domanda di regolarizzazione deve essere presentata all’ente competente (tipicamente la Regione o l’ente delegato). L’istruttoria include la richiesta di un parere vincolante alla Soprintendenza competente, da rilasciare entro 90 giorni. L’ente poi decide in via definitiva entro 180 giorni dalla domanda. Solo in caso di valutazione positiva rispetto alla compatibilità paesaggistica l’abuso può essere sanato, dietro pagamento di una sanzione economica stabilita tramite perizia. In caso negativo, è obbligatorio il ripristino integrale dello stato dei luoghi, ovvero la demolizione delle opere abusive e la restituzione all’aspetto originario. Questo quadro trova fondamento nell’art. 167 del D.Lgs. 42/2004 (“Codice dei beni culturali e del paesaggio”)Codice dei beni culturali e del paesaggio .
Procedura e documentazione necessaria
Il procedimento amministrativo per la regolarizzazione di un abuso paesaggistico prevede passaggi precisi:
- Presentazione della domanda di sanatoria paesaggistica all’ente amministrativo competente, corredata di tutta la documentazione tecnica richiesta.
- Valutazione della Soprintendenza, che esprime un parere vincolante circa la compatibilità dell’opera con il paesaggio tutelato.
- Decisione dell’ente (Regione o ente delegato), che formalizza l’accoglimento o il rigetto della richiesta entro i tempi di legge.
- In caso di esito positivo, rilascio dell’autorizzazione dietro pagamento di una sanzione amministrativa e degli oneri di segreteria.
I documenti fondamentali da allegare sono: relazione paesaggistica tecnica, elaborati grafici, documentazione fotografica dello stato dei luoghi e, spesso, una dettagliata perizia di stima utile al calcolo della sanzione. Occorre anche assolvere alcune spese amministrative, tra cui marche da bollo e diritti di segreteria .
I costi effettivi della procedura di sanatoria paesaggistica
Per regolarizzare un abuso paesaggistico occorre sostenere una serie di costi diretti, variabili in base alla tipologia e alla gravità dell’abuso:
- Marca da bollo sulla domanda: generalmente 16 euro, ma può variare secondo il Comune o la Regione.
- Marca da bollo sull’autorizzazione: ulteriore importo richiesto al momento del rilascio dell’atto amministrativo.
- Diritti di segreteria: costi variabili (solitamente da 50 a 200 euro) in funzione dell’ente che istruisce la pratica.
- Sanzione amministrativa pecuniaria: questo è il costo più significativo ed è calcolato in relazione al maggiore tra il danno arrecato e il profitto ricavato dall’intervento abusivo. La stima viene affidata, generalmente, a un tecnico incaricato (geometra, architetto, ingegnere) che redige apposita perizia per quantificare la sanzione in base ai parametri oggettivi imposti dalla legge .
Calcolo e importo delle sanzioni paesaggistiche aggiornate
La normativa attuale stabilisce che, per la maggior parte degli abusi compatibili sanabili, la sanzione deve corrispondere al valore più alto tra il danno ambientale prodotto e il profitto conseguito mediante l’abuso. Esistono comunque limiti minimi: l’importo della sanzione non può essere inferiore a 1.032 euro. In alcuni casi specifici, la sanzione può arrivare al triplo dell’aumento del valore venale dell’immobile derivante dall’intervento abusivo, secondo quanto disciplinato dall’art. 37 del D.P.R. 380/2001, come da ultime modifiche .
Inoltre, nei casi in cui il ripristino dello stato dei luoghi risulti oggettivamente impossibile o particolarmente gravoso e motivato, la cosiddetta fiscalizzazione dell’abuso permette di sostituire l’obbligo di demolizione con una sanzione pecuniaria equivalente. Questa opzione, tuttavia, è riconosciuta soltanto in casi eccezionali e a seguito di approfondite valutazioni tecniche comunali .
Le multe e le conseguenze in caso di mancata sanatoria
Se la domanda di sanatoria viene respinta o l’abuso è considerato non compatibile con il paesaggio, la legge impone la demolizione delle opere e il ripristino integrale dei luoghi come sanzione principale. Le pesanti sanzioni pecuniarie si applicano solo quando la regolarizzazione è possibile e viene accolta, andando così a sostituire la demolizione e costituendo così una sorta di “condono” postumo limitato. Nel caso in cui si tenti di eludere l’ordine di demolizione o non si provveda al pagamento della sanzione, sono previste «ulteriori sanzioni», tra cui la possibilità di acquisizione dell’immobile a patrimonio pubblico, nonché conseguenze di tipo penale in presenza di particolari aggravanti .
Il panorama normativo in materia di abusi paesaggistici è dunque assai rigido: la sanatoria rappresenta sempre un’eccezione e mai una regola, offerta come ultima alternativa per sanare interventi non distruttivi dell’identità paesaggistica dei luoghi e comunque condizionata ad onerosi risarcimenti e multe severe. Solo attraverso un’attenta valutazione tecnica e un iter amministrativo metodico è possibile accedere allo strumento della regolarizzazione, i cui costi finali sono determinati dalla singola specificità del caso concreto.
La conoscenza dettagliata dei requisiti, delle tempistiche e dei costi della sanatoria paesaggistica consente quindi di affrontare con maggiore consapevolezza una pratica estremamente delicata. Si raccomanda comunque la consulenza di un professionista esperto in materia urbanistica e paesaggistica, in grado di valutare la sussistenza dei presupposti e predisporre una strategia documentale idonea a tutelare al meglio l’interesse del richiedente e il rispetto della tutela paesaggistica sancita dalla normativa italiana.paesaggio
