Secondo la normativa italiana, le spese di pulizia di una casa in affitto sono regolate principalmente dall’articolo 9 della legge n. 392/1978, che stabilisce che tali costi sono generalmente a carico dell’inquilino, salvo diversi accordi tra le parti. Ciò significa che, salvo una precisa clausola contrattuale, il conduttore è tenuto a sostenere i costi del servizio di pulizia durante il periodo di locazione. Questa regola si applica sia alle pulizie ordinarie degli spazi comuni condominiali, sia alla ripulitura finale dell’appartamento al termine del contratto. È però importante precisare che ogni situazione può presentare particolarità e, in alcuni casi, il contratto di locazione può prevedere una diversa ripartizione delle spese tra inquilino e proprietario.
La legge italiana sulle spese di pulizia nella locazione
L’articolo 9 della legge citata specifica che, di norma, le spese relative al servizio di pulizia sono interamente a carico dell’inquilino, a meno che non sia stato pattuito diversamente nel contratto di locazione. La giurisprudenza conferma questa interpretazione: il Tribunale di Frosinone (sentenza n. 453/2020) stabilisce esplicitamente che la ripulitura finale dell’appartamento rientra tra le spese imputabili all’inquilino. Tuttavia, il contratto può regolare diversamente la questione, e per questo è fondamentale leggere attentamente le clausole sui servizi accessori e sulla consegna dell’immobile. Il Tribunale di Roma (sentenza n. 14576/2022) sottolinea come sia possibile modificare la regola generale sia prima che durante il rapporto di locazione, tramite accordo scritto tra le parti. In mancanza di tali accordi, resta valida la responsabilità dell’inquilino per le pulizie ordinarie e finali dell’abitazione.Locazione
Responsabilità al termine della locazione
Alla scadenza del contratto o in caso di recesso anticipato, l’inquilino deve restituire l’immobile in condizioni di decoro e pulizia. Se l’appartamento è lasciato sporco o trasandato, il locatore può provvedere alla pulizia a proprie spese, ma avrà diritto di ottenere il rimborso dall’inquilino per questa operazione. Tuttavia, il proprietario può trattenerne la cauzione solo in presenza di danni effettivi e dimostrabili – non per la pulizia ordinaria – come confermano le pronunce giurisprudenziali più recenti. Le spese sostenute per la normale usura e la pulizia di routine non sono ritenute danni e, dunque, non possono essere coperte mediante trattenuta della cauzione. In pratica, il proprietario può agire solo in caso di sporco straordinario o mancato rispetto delle condizioni contrattualmente previste sulla pulizia.
Pulizie straordinarie e sanificazione
Non tutte le spese di pulizia possono essere semplicemente imputate all’inquilino. La sanificazione dell’immobile, ad esempio, è considerata una spesa straordinaria e, salvo diverse previsioni contrattuali, rimane a carico del proprietario. Questo tipo di intervento riguarda procedimenti di igienizzazione o disinfezione più approfonditi, che esulano dalla ordinaria pulizia e dal mantenimento del decoro domestico. Nel caso il conduttore lasci l’immobile in condizioni che richiedano sanificazioni particolari, sarà il proprietario a sostenere questi costi, scorporando le spese straordinarie dalle ordinarie.
Gestione fiscale delle spese di pulizia negli affitti brevi e turistici
La questione delle pulizie diventa ancora più importante nel caso degli affitti brevi, come quelli per turismo. Qui si pone anche un problema di ottimizzazione fiscale. Molti proprietari scelgono il regime cedolare secca per comodità fiscale: con tale regime, però, non è possibile dedurre specificamente le spese di pulizia o altre spese “vive” dell’immobile dall’imponibile, con conseguente riduzione del reale guadagno netto. Al contrario, chi sceglie il regime ordinario IRPEF può portare in deduzione le spese documentate – incluse quelle per pulizia, manutenzione e altri servizi – se il contratto e la documentazione amministrativa lo permettono.
Indicazioni pratiche per proprietari e inquilini
- Verificare sempre le clausole contrattuali relative alle spese di pulizia. Se il contratto non regola tale aspetto, si applica la legge generale.
- Al termine dell’affitto, l’inquilino è responsabile delle pulizie ordinarie; eventuali interventi straordinari (come la sanificazione) spettano al proprietario.
- Il proprietario può trattenere la cauzione solo in caso di danni effettivi, non per la normale pulizia.
- Nel regime fiscale ordinario è possibile dedurre le spese di pulizia, nel regime cedolare secca no.
- Per gli oggetti non rimossi alla fine dell’affitto, i costi di sgombero spettano all’inquilino; il proprietario non può vendere o smaltire liberamente tali oggetti.
Le possibili controversie e la tutela delle parti
Malintesi sulle spese di pulizia sono comuni e spesso generano conflitti alla fine del rapporto di locazione. La legge e la giurisprudenza, però, stabiliscono alcuni principi fondamentali per tutelare entrambe le parti. L’inquilino deve restituire l’immobile pulito e in ordine; il proprietario, invece, non può pretendere dal conduttore rimborsi superiori a quelli previsti per le normali operazioni di pulizia. In caso di contestazione, il proprietario deve dimostrare l’effettiva necessità della pulizia extra o la presenza di danni, per ottenere la detrazione dalla cauzione. In mancanza di prove, la parte che sostiene la spesa ingiustificata potrà essere chiamata a rimborsare la controparte davanti al giudice.
Nel contesto delle locazioni turistiche e degli affitti brevi, la chiarezza contrattuale è ancora più importante, sia per evitare ambiguità sia per gestire correttamente la fiscalità associata alle spese di pulizia. Il consiglio generale è di documentare ogni intervento straordinario con fatture e foto, sia per motivi fiscali sia per tutelare legalmente le proprie ragioni.
In sintesi, il principio base è che la pulizia ordinaria dell’immobile è obbligazione dell’inquilino, mentre il proprietario interviene solo per spese straordinarie o in caso di danni specifici. La corretta gestione delle spese di pulizia nella locazione richiede attenzione alle clausole contrattuali, alle disposizioni fiscali e, in caso di controversia, alla documentazione degli interventi necessari. Questo sistema mira a tutelare le ragioni di entrambe le parti, riducendo al minimo i conflitti e garantendo trasparenza nei rapporti di affitto.Condominio
